Flyer der Innung SHK für Mitgliedsbetriebe zur Weitergabe an wohnungsvermietende Kunden

Ist Ihre Trinkwasseranlage gesund?

Gefährdung des Trinkwasser durch Legionellen

Was sind Legionellen?

Legionellen sind Bakterien, die regelmäßig im Süßwasser vorkommen, die jedoch, wenn sie in erhöhtem Masse im Trinkwasser vorhanden sind, Erkrankungen, wie das grippeähnliche Pontiac Fieber oder auch Legionellose, eine schwere Form der Lungenentzündung     mit zum Teil tödlichem Verlauf, hervorrufen können.

Legionellen vermehren sich unter bestimmten Bedingungen bei 25 – 45 Grad Celsius im warmen Trinkwasser und  insbesondere dann besonders zahlreich, wenn keine ausreichende Wasserzirkulation vorhanden ist.  Temperaturen über 60 Grad Celsius führen zum Absterben der Legionellen. Schätzungen zufolge sind in Deutschland jährlich 20.000 Lungenentzündungen durch Legionellosen verursacht.

Wie kommt es zu einer Infektion?

Die Übertragung der Bakterien erfolgt überwiegend über das Einatmen von Wassernebel, dem sog. Aerosol. Dieses entsteht beispielsweise beim Duschen oder bei der Nutzung von Whirlpools oder Inhalatoren. Da sich praktisch in jedem Wasser im Temperaturbereich zwischen 25- und 45 Grad Legionellen befinden, ist für die tatsächliche Infektion die Anzahl der Bakterien von entscheidender Bedeutung.

Welche gesetzlichen Kontrollpflichten gibt es?

Der Schutz des Trinkwassers wird vom deutschen Gesetzgeber sehr hoch angesiedelt. Hierbei ist der Schutz vor Legionellenbelastung nur ein Aspekt, der in der sog.  Trinkwasserverordnung geregelt wird. Mit der vorletzten Novellierung des Regelwerks im Jahr 2012 wurde eine Pflicht zur turnusmäßigen Durchführung einer Legionellenunter-suchung von Trinkwasseranlagen in den Gebäuden eingeführt, in denen die zentrale Warmwasserinstallation mittels einer Großanlage, das heißt mit einem Volumen von mehr als 400 Litern betrieben wird oder sich in der Leitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser befinden. Konkret bedeutet dies, dass Vermieter von Wohnungen in Objekten, die mehr als zwei Wohnungen aufweisen, alle drei Jahre eine Beprobung der Trinkwasseranlage vornehmen müssen.

Auffällige Anlagen

Wie schon erwähnt, ist das Vorkommen von Legionellen im Trinkwasser grundsätzlich immer gegeben. Problematisch wird es aber dann, wenn die in der Trinkwasserverordnung genannten Grenzwerte überschritten werden.

Sofern der Laborbericht einer Untersuchung ergibt, dass nicht mehr als 100 kolonienbildende Einheiten in 100 ml Wasser vorliegen, sind keine weiteren Maßnahmen notwendig.

Handlungsbedarf besteht erst dann, wenn der vorgenannte Grenzwert überschritten wird. Nach den technischen Regeln erfolgt eine Einstufung der Kontamination wie folgt:

Konzentration                                                                                   Bewertung                                                                                         
100 - 1.000 KBE Mittlere Kontamination
1.001 - 10.000 KBE Hohe Kontamination
>10.000 KBE Extrem hohe Kontamination

Sofern eine Anlage den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht, kommt es in der Regel nicht zu einer Kontamination. Das Vorliegen einer Kontamination indiziert regelmäßig, dass die Installation der Warmwasseranlage mangelhaft ist. Häufige Fehlerquellen sind eine unzureichende Dämmung des Leitungssystems, welche eine zu niedrige  Anlagentemperatur zur Folge hat, aber auch zu niedrig eingestellte Temperatur. Grundvoraussetzung ist in jedem Fall eine bestimmungsgemäße Nutzung der Anlage.

Wasser muss fließen – Bestimmungsgemäßer Betrieb

Unabhängig von technischen Standards, die eine Trinkwasser-installation erfüllen muss, ist auch das Benutzerverhalten von entscheidender Bedeutung, damit die Trinkwasserqualität nicht nachteilig beeinträchtigt wird. Legionellen vermehren sich in stärkerem Maße dort, wo Wasser in den Leitungen stagniert.
Nach längeren Zeiten ohne Wasserentnahme (Bsp. Geschäftsreisen, Urlaub etc.) sollten die Kaltwasser-Armaturen für kurze Zeit voll geöffnet werden (ca. 5 Minuten), um einen vollständigen Wasseraustausch zu gewährleisten. Es gilt die Maßgabe, dass spätestens alle 7 Tage das Trinkwasser an jeder Armatur im gesamten Systemerneuert werden muss.

Welche Maßnahmen sind bei Überschreitung des Grenzwertes zu treffen?

Zunächst ist eine Unterrichtung des zuständigen Bezirksamts vorzunehmen, dass die Liegenschaft mit Legionellen kontaminiert ist.

Ferner müssen die Mieter/Bewohner des Objekts durch einen Aushang oder durch ein persönliches Anschreiben auf die Kontamination hingewiesen werden.

Unerlässlich ist die Durchführung von angemessenen Sofortmaßnahmen in Abhängigkeit vom Grad der Kontamination, wie beispielsweise das Duschen durch ein Vollbad zu ersetzen. Im Einzelfall sollten konkrete Maßnahmen mit dem SHK-Fachbetrieb abgestimmt werden.

Zur dauerhaften Beseitigung der Gefährdung muss in der Folge die  Beauftragung einer Gefährdungsanalyse an einen Sachverständigen erfolgen. Im Rahmen der Analyse, die der Sachverständige durchführt, wird dieser im ersten Schritt die Trinkwasseranalage eingehend auf Ursachen für die Kontamination durch Legionellen überprüfen und im zweiten Schritt konkrete Sanierungsmaßnahmen benennen, die je nach Einstufung entweder sofort, mittelfristig oder langfristig verbindlich umzusetzen sind.

Was sollte der Anlagenbetreiber grundsätzlich für Funktion der Anlage tun?

Die Wartung und Inspektion einer Trinkwasserinstallation sind als Vorsorgemaßnahmen zu sehen, um Mängel zu erkennen und potenzielle Gefährdungen im Vorfeld abwenden zu können. Die Bedienungsanleitungen der Hersteller sind grundsätzlich zu beachten.

Daher wird empfohlen, einen Wartungsvertrag mit einem SHK-Fachbetrieb abzuschließen, der die erforderlichen Arbeiten ausführt.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Auszug der notwendigen Arbeiten wieder, die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik gefordert werden, um die Funktionstüchtigkeit zu gewährleisten:

Anlagenteil                                                       Inspektion                                                        Wartung                                                   
Sicherheitsventil Monatlich Monatlich
Filter, rückspülbar Spülvorgang Halbjährlich Halbjährlich
Filter, nicht rückspülbar Austausch des Filtereinsatzes halbjährlich Halbjährlich
Wassererwärmer Alle 2 Monate Jährlich
Leitungsanlage Jährlich Jährlich
Rückflussverhinderer Jährlich Jährlich

Inspektion = Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes, i.d.R. Sichtprüfung.
Wartung = Bewahrung des Soll-Zustands, ggf. Eingriff in die Trinkwasser-Installation

Haftungsrisiken und strafrechtliche Konsequenzen

Sowohl zivilrechtliche als auch strafrechtliche Konsequenzen muss der Eigentümer von vermietetem Wohneigentum fürchten, der seinen Verkehrssicherungspflichten im Allgemeinen und die konkreten Kontroll-, Informations-, und Anzeigepflichten der Trinkwasserverordnung nicht oder nicht vollständig beachtet.

Nach § 823 BGB ist derjenige, der vorsätzlich oder fahrlässig die Gesundheit eines anderen verletzt, dem Geschädigten zum Schadensersatz verpflichtet. In diesem Sinne hat der Eigentümer einer Trinkwasseranlage dafür zu sorgen, dass von dieser keine Gefahren ausgehen. Der Schadensersatzanspruch umfasst beispielsweise die ärztlichen Behandlungskosten. Darüber hinaus haben die Gerichte geschädigten Mietern in der Vergangenheit auch Schmerzensgeld zugesprochen.

Zu bedenken ist ebenfalls, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter Mietminderung geltend machen kann, wenn die Trinkwasseranlage kontaminiert sein sollte.

Ganz wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die in der Trinkwasserverordnung festgeschriebene 3-jährige Untersuchungspflicht nicht mit der allgemeinen Verkehrssicherungs-pflicht eines Betreibers einer Trinkwasseranlage gleich zu setzen ist, sondern beide Verpflichtungen nebeneinander bestehen.

Faktisch bedeutet dies, dass zum einen die dreijährige Untersuchungspflicht lediglich als Maximalzeitraum anzusehen ist, in welchem in jedem Falle eine Trinkwasserbeprobung durchgeführt werden muss. Zum anderen gelten im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht die Ausnahmetatbestände, die Trinkwasserverordnung vorsieht- wie z.B. die Herausnahme von 1- und 2 Familienhäusern aus der Untersuchungspflicht- nicht.

Mit anderen Worten: Die Haftung auf vertraglicher oder deliktischer Basis kann grundsätzlich jeden Vermieter treffen, unabhängig davon, in welchen Objekten er eine Wohnung vermietet.

In strafrechtlicher Hinsicht führt das Versäumnis der Einhaltung einer der vielzähligen Verpflichtungen der Trinkwasserverordnung als Ordnungswidrigkeit regelmäßig zur Verhängung eines Bußgeldes, in extremen Fällen kann sogar ein Strafverfahren drohen.

Aktuelle Verbraucher-Informationen

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